房貸的收緊讓住宅市場“錢”景不明，而“商業地產過剩”、“數量大于容量”的憂慮一直縈繞業界，今年的商業地產供應量已然是史無前例，銀行的放貸還在繼續收緊提高門檻，商業地產的市場究竟要走向何處？

 

　　整體供應過剩

 

　　據統計，今年商鋪新增供應量將達到54萬平方米，為歷年之最。目前，廣州新開業或即將開業的商場接近20個，這意味著今年商鋪的供應高潮即將殺到，投資客的選擇將史無前例的豐富。

 

　　截至2013年末，廣州全市商場總存量約203萬平方米，全年新竣工項目達29萬平方米，新開業商場位于珠江新城、上下九和江南西等區域。而今年廣州商場新增供應量為54萬平方米，為歷年之最。

 

　　據重慶統計局數據顯示，今年一季度，主城辦公樓投資、商業營業用房投資分別增長了56.3%、49.9%。第一太平戴維斯的數據同時顯示，在主城商業地產投資增長的背后，外地資金的份額也在逐年增加，目前已占到總投資額的10%左右。

 

　　多地寫字樓市場迎來新一輪供應高峰。然而，由于基礎設施配套待跟進、商業地產去化的周期性規律等因素，國內多個大城市將面臨階段性的供過于求。

 

　　據全球知名商業地產服務和投資公司世邦魏理仕數據，從全國寫字樓市場來看，未來三年的新增供應量已經超過目前市場現有存量。若所有項目均按時交付，預計2014~2016年間中國14個主要城市的寫字樓供應量將激增4080萬平方米，接近2012年存量的2倍。而天津、沈陽和重慶等二線城市的寫字樓存量規模將翻兩番，遠遠超過需求。

 

　　世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉表示，天津、沈陽等二線城市的人均土地供應已經較高，人口吸引力小的三四線城市的情況更加嚴重。除了要面對大量新增供應所帶來的市場壓力，這類寫字樓還需克服新興區域有待完善的基礎和公共設施建設以及交通不便等問題。

 

　　銀行放貸收緊

 

　　市場供應量在激增，而投資者的資金來源成本也在走高。

 

　　今年三四月以來，廣州房貸市場再度收緊，波及范圍從住宅逐步蔓延到商用物業。按國家規定，貸款購買寫字樓和商鋪通常在基準利率的基礎上上浮10%，最高可貸款樓價的50%，貸款年限最長為10年，且不需要以購買其他理財產品或辦理銀行信用卡為前提條件。

 

　　記者了解到，目前房貸利率已開始上調，申請商用物業的利率更有不少上浮超過10%。

 

　　民生銀行(7.40, -0.06, -0.80%)越秀支行和光大銀行[微博](2.47, -0.01, -0.40%)東環支行則明確表示，目前已暫停商用物業的貸款申請，而光大銀行東山支行則表示，只面向優質的二手商用物業貸款，一手項目和非優質的商用物業已停貸。

 

　　對商用物業的貸款利率，各銀行的政策也不一樣。交通銀行(3.79, -0.04, -1.04%)流花分行和廣州銀行鷺江支行都表示是在基準利率基礎上上浮10%左右，部分優質客戶可低于10%；華夏銀行(8.10, -0.05, -0.61%)和中國銀行(2.70, -0.03, -1.10%)也表示上浮額度為10%；興業銀行(9.73, -0.12, -1.22%)、中信銀行(4.29, -0.05, -1.15%)等多家銀行則表示利率需上浮10%~30%；建設銀行(4.05, -0.02, -0.49%)上浮10%~20%，興業銀行上浮20%，招商銀行(10.00, -0.16, -1.57%)上浮10%~30%，廣州商業銀行上浮20%~30%，中信銀行、中國銀行都需上浮30%，最高的是交通銀行，利率上浮幅度最高達35%，遠高于國家規定10%的標準。

 

　　市場機遇不明朗

 

　　雖然銀行在對商業地產項目的貸款會有新的調整，但并不意味商業地產從此走入低迷期。目前，商圈商鋪租金兩極分化的現象也更為明顯。有商圈持續空置租金下滑明顯，而有的商圈則仍然保持高租金增長，租市上漲且一鋪難求，這些路段的持有者可以說是不管世道怎么變化，“躺著也能賺錢”。

 

 

　　談及貸款從緊對商用物業市場的影響，蘇曉彤表示，如果只是因為貸款原因，從目前看對二手市場的影響仍不算非常大。因為商業貸款本身的可貸額度就不高，一手商用物業最多只能貸50%，10年期；二手很多銀行只能批到5年、40%左右，對自有資金的要求比較高。所以能不能貸到款，對投資者來說，目前的影響仍不會太大。

 

　　高力國際調研及咨詢部董事陳厚橋則認為，對商用市場來說，雖然貸款收緊仍不致直接影響到市場成交，但銀根整體收緊，對商用物業市場的影響已非常明顯：一方面是經濟大環境仍未出現整體改善，而近年來曾一度非常活躍的國營企業購買辦公樓自用熱潮，在國家新政策的影響下已大幅收斂，給寫字樓市場帶來打擊；另一方面，社會資金的緊縮也大大制約了商用物業的投資，令市場承接力開始出現疲軟；而受網購和巨量新增供應影響，零售物業業績大幅下降，商鋪投資市場也一定程度受挫，加上后市不明朗，市場觀望抬頭，預計下半年商用物業市場將難再出現漲價潮，市場從穩而且還有走低的苗頭。