市場調研報告
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　　房地產業對國家經濟中作用

　　中國房地產行業產行業分析存在的問題及對策房地產一個國家經濟發展的基本生產的一個要素，任何行業的發展都離不開房地產業。可以說任何行業都擁有一定房地產，都是房地產業經濟活動參與者。因此說，房地產業是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業之一。由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。它的重要作用可以歸納如下：

　　第一，可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件;

　　第二，可以改善人們的居住和生活條件;

　　第三，可以改善投資環境，加快改革開放的步伐;

　　第四，通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施;

　　第五，可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道;

　　第六，可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業的發展;

　　第七，有利于產業結構的合理調整;

　　第八，有利于深化住房制度的改革，調整消費結構;

　　第九，有利于吸引外資，加速經濟建設;

　　第十，可以擴大就業面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中必將發揮更廣泛、更重要的作用。

　　促進房地產業健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求;是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康的發展的有力措施;是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有利途徑。實現房地產業(市場)持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。

　　未來中國房地產行業產行業分析存在的問題及對策

　　我國房地產業從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產業開始真正發展起來。90年代發展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產投資快速增長，房地產投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮居民的經濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，近20年的發展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉合計達7.5%，房地產業己上升到支柱產業的地位。近兩年來住宅建設對經濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。

　　一、房地產的總體規模越來越大

　　1、房地產投資規模不斷擴大

　　房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。

　　2、開發規模快速增長

　　2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。

　　二不同地區發展不平衡

　　1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異

　　主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。

　　第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。

　　第三，地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。

　　2、城鎮居民居住水平存在地區差異

　　在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區24.91 >西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小;從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。

　　(三)房價居高不下

　　近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于1998。2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的“剛需族”出手猶豫，中央終于不得不出臺新政進行調控。

　　三、中國房地產市場發展趨勢分析

　　(一)我國房地產業經過近20年的發展取得了巨大的成就

　　縱觀這20年的發展特點主要有幾個方面：

　　(1)房地產行業正在逐步走向市場化。房地產業開始注重品牌，這是市場化的一個重要標志。2001年“地產品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產商在激烈的市場競爭中，已經把品牌戰略作為重頭戲。雖然個別知名地產商與業主之間出現過不和諧音符，但這并沒有影響國內房地產公司實施品牌戰略的決心。更多的地產商開始重視品牌建設，重視產品品質，強化管理服務，這將有利于房地產市場的持續經營，提升房地產的競爭力，促進房地產市場化程度的提高。

　　(2)房地產局部投資市場開始形成。根據調查顯示，現在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產市場還處于起步階段，大部分人買房為了自住;另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產投資額較少，但一個投資房地產的階層正在形成。

　　(3)商品房對于個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93.696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一概念已經接受，我國的房地產改革政策已經初見成效，這對于正在飛速發展的我國房地產業和我國的房地產市場起到了支持。

　　(4)我國正在形成一些有規模的房地產開發商。雖然我過房地產還是幼稚產業，房地產市場也剛有雛形，但我國的房地產開發企業的迅速崛起及成熟，推動了房地產市場的形成。房地產企業的成熟，將使一批投機取巧、管理不規范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業受到制約和逐步淘汰。這樣有行業責任心的企業自然就能夠適應市場變化的要求。

　　(二)房地產與資本市場的關系更加緊密

　　我國房地產經過十幾年的發展，在經歷了營銷時代與產品時代后，正在進入資本經營時代，特別是2002年的房地產市場已經初步體現出這種態勢。由于房地產是資本密集型行業，作為我國國民經濟發展的支柱性產業，房地產的資本化程度是衡量房地產行業成熟的主要標準。過去的十幾年，由于國家在房地產金融政策上的不完備和房地產行業的特殊性使得大多數房地產開發商經常處在缺乏自己的狀況下。

　　而另一方面，總舵的金融機構又難以進入房地產業，造成資本與房地產市場的脫節，而銀行作為我國房地產單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產業發展瓶頸的癥結。當前隨著房地產市場化程度的逐漸提高，國家隊房地產企業上市融資、各類投資基金進入房地產已經房地產資產證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產企業的迅速發展提供巨大的補血作用。當前這種資本市場與房地產市場的緊密接觸，將會把房地產市場帶入資本經營的時代。

　　(三)房地產進入高速發展的時期，增長迅速，熱點擴散

　　從前面的統計數據可以看出，我國的房地產業正在進入高速發展時期，其特點是增長速度、熱點擴散。房地產業保持快速增長的原因有：

　　第一，國家財力的增加，整體經濟發展的增長，為房地產業，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎和支撐了;

　　第二，住房分配貨幣化改革的落實，為房地產的發展起著重要的推動作用;第三，隨著人均GDP超過800美元這一社會發展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現新的吸引力和亮點;

　　第四，隨著城市化進程的加快和小城鎮的改造，包括綠化隔離帶的建設，也為房地產的發展和擴大需求提供了條件;

　　第五，從發展房地產業和鼓勵促進住房消費除非，

　　二、三級市場的政策、土地政策適當進行了調整，為房地產的增長助力;最后，加入WTO和啟動奧運以及上海舉辦世博成功，對房地產業的發展，也會起很大的促進作用，提供了發展空間。

　　(四)國家房地產的政策正在逐漸完善

　　2009年4月15日——國務院常務會：貸款買二套房首付不得低于50%。14日召開的國務院常務會議要求，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據實際，在一定時期內采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策。4月17日——國務院：房價過高地區可暫停發放第三套房貸。

　　《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。4月21日——住建部：未獲預售許可項目房企不得收定金。住建部下發的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》要求：今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。

　　1、政策背景解讀

　　這個政策的出臺始于4月14日溫家寶總理在國務院常務會議上布置下階段任務時的指示：實行更加嚴格的差別化住房信貸政策，抑制投機性購房，加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。4月15日即出臺了上述政策。此次新政屬于宏觀調控中的貨幣政策。貨幣政策通常突然性較強，借助于突襲，見效迅速，直接效應明顯，但容易誤傷，造成市場的大幅波動。可以預見，一定會有后繼的貨幣政策和財政政策來修正這種誤傷。在貨幣政策方面，按溫總理的要求，更加嚴格的差別化房貸政策必將進一步明確，目前二套房認定標準正在加緊制定，21日證監會負責人明確表示新出臺的二套房標準將采用嚴格的“認房不認貸”。在財政政策方面，按溫總理的要求，物業稅的開征應當是迫在眉睫的事情。

　　2、政策預期分析

　　新政將直接打擊投機者，交易量將在近期大幅萎縮，但如無配套政策，房價將不會下跌。可以看出，此次政策的出臺一定造成交易量的萎縮和預期的利空。

　　但是否出現量價齊跌，需要分析政策的價格效應。政策的根本出發點在于抑制住房需求，不管是自住還是投資投機，交易量會短期內萎縮，交易量的萎縮一定會造成流動性資金過剩。政府因此將面臨著扭轉寬松貨幣政策的壓力，可以預期提高利率將是下一步的必然選擇，因此下一步社會的資金將進一步集中于銀行，銀行將面臨著巨大的資金借貸壓力。在投資經營環境沒有改善的情況下，制造業不能出現大規模的資金注入，因此社會上將出現兩方資金富裕者：銀行、制造業資金，制造業資金規模大，必然會尋求出路，尋找優質資產，房地產將是最優選擇，因此利率提高與否，流向以制造業資金為基礎的炒房團(如溫州炒房團)或基金的資金不會減少，反而由于銀行的壓力可能放大。

　　同時，消費者的資金需求減少，可能導致流向開發商的資金進一步增加，而流向地方政府用于基礎設施建設的資金也將進一步放大，在銀行、炒房團和基金以及政府所形成的資金流轉中，即使不會導致未來房地產價格預期的進一步提高，至少會在穩定水平之上。當房價在一定時期趨于穩定，可能刺激剛性需求者的住房需求。所以如果沒有配套的政策出臺，此次新政對住房需求的抑制作用將不明顯，房價也不可能出現下跌。

　　四、推動我國房地產業發展的對策

　　(一)合理利用資源實現可持續發展

　　可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。

　　其目標包括：房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪式開發;房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業可持續發展。

　　(二)土地市場規范化

　　土地是房地產業的命根，在一定的社會經濟前提下土地的供給狀況將左右房產市場的平衡。我國的土地所有權是國有制，一級土地使用權資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應上具備高度的規范性和前瞻性。

　　政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內土地供應規模、土地供應范圍、供應土地的規劃，讓房地產市場能充分理解政府的計劃從而實現理性的開發。過去有過這方面負擔的案例，開發商不知道未來時間內政府有多少供應土地，擔心下一步沒有土地可開發，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩定的通過土地獲利。堅持土地招掛拍形式的公正性，實現交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監督。

　　在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環境，政府有必要也有能力實現和維持土地市場的公平競爭環境。政府應具備靈活、及時的土地調控、應對能力，以促進和穩定房地產業的健康持續發展。俗話說，計劃趕不上變化，先前制定的計劃可以作為行事準繩，但是當環境出現明顯轉變后，就需要及時調整應對。形成一些列的應對機制，強化政府對地產市場的有序控制。按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

　　(三)完善房地產融資渠道

　　我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產融資上表現出相對的保守。早中國城市進程化和經濟高速增長的前提下，房地產業具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚相當規模的資金。有序地允許社會資金進入地產開發，有利于將行業提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。

　　1、實現地產投資證券化，允許民間建立地產基金

　　房地產業需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產開發，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規則。房地產業內也不必因為自己問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規則的途徑從民間獲得資金進行開發。

　　2、推進商業性銀行股份改革，政府應從銀行運營中抽身出來

　　國家控股銀行在整個國家經濟中占金融主導地位不是市場化，這樣的形態不是公平競爭體制。事實證明目前國有銀行業不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設法減少央行設限的影響，極力拓展市場份額。

　　3、適當引入外資，達到鯰魚效應

　　這也就是防止閉門造車的出現，我們應該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當利潤可以理解為繳費相應的學費。

　　4、避免地方保護主義或過分優惠外來資本，也就是確保公平的資本環境

　　(四)引導房地產企業開展多元化產品服務

　　有數據顯示90%的人群認為目前的樓價過高，而房地產商方面因為開發的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓房產品的同質化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說。現在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀，不錯的綠化、合理的戶型，整體品質都差不多，所有的開發商都想把自己的“普通商品房”做的質量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳，他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買?成熟完整的市場，其產品就應該存在明顯的分級差異。這個問題，應該不全賴開發商，最應該負責的是政府。

　　政府在做土地規劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現分級概念，出讓土地時要求企業應遵循魚線的規劃而行，全城監督土地的使用性質。嚴把各級產品質量標準，產品分級不等同于優劣區分，區分等級的標準是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導致我們產品的多元，也許我們有顧慮，認為低碳產品不容易贏利。市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產品的一致性。在這里特別提一點的是，現行的經濟適用房辦法本質上沒有體現產品多元化，因為市場產品多元化的前提是市場化，現行的經濟適用房不是一個市場化運作的結果，存在太多的政府干預和不透明，事實證明多數人群并不能從經濟適用房推行中得到實惠。

　　(五)建立多元化的房地產市場體系

　　目前，中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調控上也主要是針對一級開發市場，對二、三級市場缺乏有效的調控，因為導致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現滿足各個層面消費需求。因此其轉化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產品價值體系的功能并未實現。因而，政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級系統，是房地產行業能夠可持續的健康發展。